Este é o primeiro de dois artigos que visam abordar questões controversas acerca da prática da corretagem imobiliária. No estudo de hoje, abordaremos alguns aspectos iniciais sobre como se realiza a mediação pelo corretor imobiliário e, também, analisaremos em que momento o corretor faz jus a sua remuneração.
I – CONSIDERAÇÕES INICIAIS ACERCA DA CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
Segundo o Código Civil, em seu art. 722, a corretagem (mediação) se dá quando “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
Dessa forma, nas palavras de Luiz Antonio Scavone Junior, o objeto do contrato de corretagem, “acessório e dependente daquele que espelha o negócio que o corretor busca atingir, é a obtenção dele, normalmente a venda, sem descartar a locação e a administração, mediante uma comissão” [1]. Em outras palavras, o contrato de corretagem é secundário ao contrato “principal” – no qual o objeto é o próprio negócio para o qual o corretor foi contratado para “fechar”.
Além dos preceitos contidos no Código Civil brasileiro, notadamente os artigos 722 à 729, os corretores de imóveis são regulamentados pela Lei n. 6.530, de 12.05.1978, a qual, além de dispor sobre o exercício profissional, regra a forma como seus órgãos de fiscalização atuam.
De acordo com o art. 2º. da Lei n. 6.530/78, “o exercício da profissão de corretor de imóveis será permitido ao possuidor de título de técnico em transações imobiliárias”, carecendo o profissional de registro prévio junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis de sua circunscrição.
A esse respeito, sintetiza Scavone Junior:
A intermediação imobiliária, portanto, é atividade econômica exercida por uma única categoria profissional, dos corretores de imóveis, classificados como profissionais liberais e cuja profissão foi instituída e regulada pela Lei Federal n. 6530/1978 e regulamentada pelo Decreto n. 81.871/1978 que, igualmente criaram e regulamentaram o Conselho Federal de Corretores de Imóveis e os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis conforme, respectivamente, seus artigos 5º, 6º e 7º [2].
Não se admite – ainda que alguns julgados dos Tribunais Pátrios tenham entendido em sentido contrário em determinados casos – o exercício profissional como corretor imobiliário por intermediário não inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, podendo responder criminalmente o pretenso “corretor” por exercício ilegal de profissão, isto é, um ato ilícito.
Após as considerações iniciais, passa-se a discorrer sobre as etapas da corretagem imobiliária, especialmente no que se refere ao recebimento pelo corretor da comissão de corretagem.
II – ETAPAS DA CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
A corretagem imobiliária compreende três etapas [3], quais sejam: i) a aproximação das partes; ii) o fechamento do negócio; e iii) a execução do contrato de compra e venda.
A primeira etapa – aproximação das partes – é onde se inicia o trabalho do corretor imobiliário. Nesse momento, os esforços do corretor imobiliário se voltam a encontrar interessados a fechar o negócio pretendido pelo seu cliente.
No caso do corretor ter sido contratado por um cliente interessado em vender seu imóvel, cabe ao corretor a realização dos contatos e tratativas com os interessados compradores, marcar visitas, sanar dúvidas e apresentar os detalhes inerentes ao negócio. Quando quem procura o corretor é o próprio interessado em adquirir um imóvel, é dever do corretor buscar o imóvel que melhor atenda às expectativas de seu cliente, realizar as visitas necessárias e negociar o preço.
Assim, “em razão da sua atividade, surgindo um interessado ou localizando o imóvel, o corretor leva a efeito a intermediação, aproximando as partes, e intermediando as tratativas iniciais” [4].
A respeito da intermediação realizada, vale ressaltar que “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”, segundo o que prescreve o art. 723 do Código Civil. Caso o corretor não preste ao seu cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência, pode responder por perdas e danos (art. 723, parágrafo único, Código Civil).
Em segundo lugar, apresentadas as partes, vem o momento de “fechar o negócio”. Nessa ocasião, o corretor atua no sentido de consentir as partes em relação à transação, solucionando eventuais entraves, com o objetivo de obter uma proposta assinada para levar ao conhecimento do vendedor.
Após a apresentação da proposta ao vendedor – proposta esta que deve conter, no mínimo, três elementos: i) a descrição da coisa (imóvel); ii) o preço (à vista ou a prazo, bem como o prazo); e iii) o consentimento da parte – e concordando o vendedor com os termos da mesma, o negócio se realizou.
Daí então tem início a terceira e última etapa da corretagem, qual seja, a execução do contrato de compra e venda, que nada mais é do que a efetiva assinatura da escritura pública ou particular de compra e venda, conforme art. 108 do Código Civil, ou do instrumento particular de promessa de compra e venda.
Mas quando exatamente surge para o corretor o direito à comissão? É o que veremos a seguir.
III – DO DIREITO AO RECEBIMENTO DA COMISSÃO
A corretagem é contrato baseado em uma obrigação de resultado.
Assim, a mera aproximação das partes (primeira etapa) não dá ao corretor direito à remuneração, uma vez que, se a aproximação não obter o êxito pretendido (fechamento do negócio), arca o corretor com tal risco.
Dessa forma, para que seja caracterizado o direito do corretor ao recebimento da comissão, é necessário que estejam presentes três requisitos: i) autorização para a mediação do negócio; ii) aproximação das partes; e, iii) resultado útil, ou seja, que o negócio tenha se realizado graças a sua atuação.
É o que diz o artigo 725 do Código Civil brasileiro: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Ainda que parte dos juízes entenda que o corretor tem direito à comissão quando do fechamento do negócio/assinatura das propostas (segunda etapa da corretagem, como visto), a maioria da jurisprudência e da doutrina afirma que a mediação só se conclui com a completa formação do contrato que o corretor busca obter (terceira etapa).
Pode-se traçar um paralelo entre a profissão de corretor imobiliário com a de um advogado que tenha contratado seus honorários sobre o sucesso de uma ação. Em ambos os casos, o profissional receberá sua remuneração apenas se conseguir o resultado convencionado no contrato: o corretor, pelo negócio fechado (e formalizado em contrato); e o advogado, pela “vitória” na ação.
Encerra-se aqui a PRIMEIRA PARTE sobre o tema da corretagem imobiliária. Na segunda e última parte abordaremos questões ainda mais controversas e relevantes relacionadas ao direito do corretor de se ver remunerado, tais como:
I – Quem deve pagar a comissão imobiliária?
II – Como funciona a cláusula de exclusividade na corretagem imobiliária?
II – A desistência das partes;
III – A dispensa e a participação de mais de um corretor no negócio.
Fique ligado e até a próxima!
[1] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática. 11 ed. São Paulo: Forense, 2016, p. 358.
[2] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática. 11 ed. São Paulo: Forense, 2016, p. 359.
[3] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática. 11 ed. São Paulo: Forense, 2016, p. 361.
[4] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática. 11 ed. São Paulo: Forense, 2016, p. 362.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
