1 – Faça um planejamento em 3 etapas antes de comprar qualquer imóvel
Antes de sair buscando placas de “Vende-se” pelas ruas e assinando contratos, é necessário que se realize um planejamento simples, mas que pode lhe evitar grandes dores de cabeça no futuro.
Primeira etapa: Realize uma pesquisa à distância. Utilize a internet para descobrir informações importantes sobre a região em que está interessado em adquirir o imóvel. Nessa etapa, procure saber o preço médio do m² dos imóveis daquela área; as condições de acesso por rodovias e avenidas, bem como dos serviços públicos de transporte; o enquadramento no zoneamento (residencial, comercial, mista); o histórico da (in)segurança pública.
A esse respeito, também ligado à região, verifique se o local é geograficamente adequado; se não existe registros de enchentes e deslizamentos. Se for um lugar muito alto a tendência é ter muito vento e ser mais frio. São Bento do Sul e região, por exemplo, possui áreas que, historicamente, sofrem as consequências das enchentes e inundações fluviais, com prejuízo direto e significativo para os imóveis e bens que os guarnecem.
A 2ª etapa é a pesquisa in loco. Após a realização da pesquisa à distância, é imprescindível a visita à região escolhida, momento em que será analisada as informações obtidas na etapa anterior e confrontadas com a realidade que se apresenta no local. Ao visitar a área, procure se comunicar com outros proprietários de imóveis, corretores imobiliários e especialistas, visando obter detalhes acerca das características do bairro.
Recomenda-se, para conhecer bem o local, que se faça as visitas em horários diferentes, incluindo à noite e finais de semana, a fim de verificar a agitação, movimentação e, ainda, se há fontes de barulho (bares, “baladas”, feiras abertas, entre outros).
O terceiro passo é a avaliação propriamente dita. “Depois de reunir todas as informações e de visitar a região (ou as regiões) de seu interesse, você precisa digerir tudo o que aprendeu” afirma o economista Luiz Calado, autor do livro “Imóveis – Seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio (Ed. Saraiva)”. Nesse momento, contar com o aconselhamento de pessoas próximas, especialmente daquelas que possuem experiência no ramo dos negócios imobiliárias, pode contribuir muito para o processo de decisão. “Pode ser que elas tenham informações adicionais e destaquem outros aspectos que você pode ter deixado passar. Um segundo par de olhos é sempre bom para os negócios e investimentos imobiliários”, acrescenta Calado.
2 – Fique ciente dos custos envolvidos no negócio
Procure um especialista que lhe oriente em todos os aspectos da compra de um imóvel, incluindo as despesas de compra e venda, como custos dos cartórios e Imposto de Transmissão de Bens Imobiliários (ITBI), o qual varia de acordo com o município.
“Para evitar surpresas desagradáveis e despesas de reparação não previstas em seu orçamento, faça uma inspeção detalhada do imóvel, para verificar se está em boas condições mesmo, ou se só está bem na aparência”, aconselha Calado. Segundo o autor, é de suma importância avaliar se sua família crescerá ou diminuirá nos próximos anos. “Pensar no futuro evita que você tenha de vender a casa num curto espaço de tempo, para adequá-la ao novo tamanho de sua família. Ao comprar a casa própria, é importante pensar no que poderá acontecer ao menos nos próximos cinco anos”, complementa o economista.
3 – Pesquisei e escolhi o imóvel. O que fazer agora?
I – IMÓVEL NOVO:
Caso tenha feito a escolha por um imóvel novo ou em fase construtiva, é necessário se certificar de que a construtora/incorporadora é idônea, através de pedido do CNPJ e consulta junto ao PROCON. A importância de se pesquisar sobre a construtora se justifica em razão do grande número de empreendimentos entregues mal acabados, fora do prazo de entrega, ou, ainda, pelo grande número de fraudes que, infelizmente, ocorrem nesse ramo.
De igual forma, também deve ser feito o levantamento da incorporação do imóvel. “Verifique se o engenheiro e arquiteto estão devidamente registrados no CREA; consulte o INSS; ações cível, trabalhista e criminal; débitos junto à prefeitura e memorial descritivo registado”, pontua Luiz Calado.
Ainda, há que se prestar muita atenção à cópia da matrícula, verificando se a incorporadora é realmente a proprietária do terreno onde se pretende construir o empreendimento.
II – IMÓVEL USADO:
Em se tratando de imóvel usado, indispensável se faz conhecer a edificação e se comunicar com vizinhos a fim de descobrir as condições do imóvel (inclusive o motivo da venda) e da própria vizinhança (infraestrutura, segurança, iluminação, etc). Confira a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e peça a cópia do projeto arquitetônico da edificação (que deve estar devidamente aprovado pela Prefeitura) e, se for imóvel em condomínio, a cópia da Convenção Condominial.
Em ambos os casos, adverte Luiz Calado, seja o imóvel novo ou usado, “cheque também se a imobiliária e/ou corretor que estiver intermediando a negociação está cadastrada no Creci”.
III – TERRENO PARA CONSTRUIR
Pensando em comprar terreno para construir? Vá até o órgão municipal responsável pela habitação e urbanismo da sua cidade. Faça um pedido de Consulta Prévia para Construção no terreno que gostaria de comprar. Verifique as leis de zoneamento, procure saber qual a cota (altura) de construção possível no local, o tipo e finalidade de construção permitida — se comercial, residencial ou mista. Quais os afastamentos e recuos exigidos da obra em relação à rua e terrenos da vizinhança. Qual a taxa de ocupação do solo poderá construir. Se o terreno estiver dentro de área de condomínio fechado, procure saber sobre as normas e exigências de construção aprovadas pelo mesmo.
- Atente-se à DOCUMENTAÇÃO!
Seja qual for o imóvel que pretende adquirir, analisar a documentação do empreendimento e do vendedor é primordial. Para tanto, conte com a assessoria de um advogado de sua extrema confiança.
Os principais documentos necessários na compra de um imóvel são:
i) Certidão de ônus reais -> contém os dados do imóvel e dos proprietários e informa se há algum ônus que recaia sobre o imóvel, por exemplo, se o imóvel foi dado como garantia em um financiamento, se há uma promessa de compra e venda registrada no imóvel etc. Pode ser negativa – quando não há ônus, ou positiva – quando há ônus. Também é solicitada, por exemplo, pelos bancos para realizar contratos de financiamento e pelos tabelionatos para elaborar escrituras;
ii) Certidão negativa de IPTU e da Situação Enfitêutica -> concentra as informações relativas ao imóvel para comprovação de regularidade fiscal junto à municipalidade;
iii) Certidão Vintentária -> contém todos os atos praticados em nome do proprietário do imóvel nos últimos vinte anos;
iv) Certidão Negativa de Distribuição Cível -> apresenta informações relativas a ações cíveis, execuções fiscais, execuções e insolvências civis, falências, recuperações judiciais, recuperações extrajudiciais, inventários, interdições, tutelas e curatelas. Muito importante para se analisar a idoneidade do proprietário do imóvel que se pretende adquirir, especialmente em se tratando de construtoras/incorporadoras;
v) Certidão Negativa da Justiça Federal -> Certidão de Distribuição de Ações de Execuções Cíveis, Fiscais e de Execuções Criminais expedida pela Justiça Federal para pessoas físicas e jurídicas, popularmente conhecida como certidão negativa da Justiça Federal;
vi) Certidão Negativa de Ações e Débitos Trabalhistas -> Certidões que apontam a existência de ações e de eventuais débitos trabalhistas em desfavor da alienante do imóvel, fazendo-se especialmente necessárias quando se adquire o imóvel junto a uma construtora/incorporadora;
vii) Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais (Receita Federal) -> A prova de regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional para quaisquer fins é efetuada mediante apresentação de certidão expedida conjuntamente pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN), referente a todos os créditos tributários federais e à Dívida Ativa da União (DAU) por elas administrados. Para a pessoa jurídica, a certidão é emitida no CNPJ do estabelecimento matriz, tendo validade para todos os demais estabelecimentos. Para o produtor rural pessoa física e para o segurado especial que possuir matrícula atribuída pela RFB e não estiver inscrito no CNPJ, a certidão é emitida no CPF do contribuinte.
viii) Certidão de Interdição e Tutela -> é o instrumento legal, pelo qual terceiros podem saber se a pessoa (natural ou jurídica), detém algum tipo de restrição em sua vida, tais como: Interdição Civil, Tutela, Falência, Ausência, Insolvência, Interdição Criminal, Indisponibilidade de Bens, entre muitas outras formas e espécies de restrições. Em posse dessa certidão, emitida de forma NEGATIVA, ou seja, sem constar nenhuma restrição, a pessoa nela contida pode livremente, salvo outros aspectos jurídicos particulares, vender, transmitir propriedades, efetuar transações comerciais e jurídicas, enfim, todos atos negociais da vida civil.
Referências:
BOSCARDIN, Ivan Mercadante. Cuidados na compra de imóvel. IN: Artigos Jurídicos sobre Direito Imobiliário”, obra registrada na Biblioteca Nacional do Brasil sob o n. 666.657. Disponível em <http://mercadanteadvocacia.com/artigo/cuidados-na-compra-de-imovel/>. Acesso em 06.03.2017.
CALADO, Luiz. 12 dicas para comprar seu imóvel: o que você precisa saber para fechar um bom negócio. 2013. Revista Época. Disponível em <http://epoca.globo.com/vida/noticia/2013/09/12-dicas-para-bcomprar-seu-imovel-b.html>. Acesso em 06.03.2017.
CORDEIRO, Amanda. 8 dicas sobre o que fazer antes de comprar um imóvel. 2013. Revista EXAME. Disponível em <http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/8-dicas-sobre-o-que-fazer-antes-de-comprar-um-imovel/>. Acesso em 06.03.2017.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática. 11 ed. São Paulo: Forense, 2016.
